Beendet Corona die jahrelange Boomphase?

18.08.2020 - Der Immobilienmarkt in Deutschland hat sich in den letzten zehn Jahren enorm positiv entwickelt. Der anhaltende Konjunkturaufschwung in Verbindung mit dem niedrigen Zinsniveau hat in der Spitze zu jährlichen Preiszuwächsen von mehr als zehn Prozent geführt, vor allem in stark nachgefragten Lagen. Nach einer mehr als zehn Jahre anhaltenden Stagnationsphase seit Mitte der 1990er Jahre konnte der deutsche Häusermarkt damit auch im internationalen Vergleich wieder aufholen. Zusätzlich preistreibend wirkte die starke Nachfrage, die das Angebot in den vergangenen Jahren deutlich überstieg. Insbesondere in Großstädten und Ballungszentren expandierte der Neubau aufgrund fehlender Baugrundstücke und hoher Auslastung des Bausektors nur moderat. Gleichzeitig hielt der Zuzug in die urbanen Zentren an.

Corona zwingt Deutschland in Rezession


Mit dem Beginn der Corona-Pandemie hat sich das wirtschaftliche Umfeld nunmehr stark eingetrübt. „Wichtige Wirtschaftsindikatoren zeigen, dass sich die deutsche Volkswirtschaft seit März in einer schweren Rezession befindet, die nur allmählich überwunden wird“, sagt Klaus Niedermeier, Leiter Investment Research der apoBank. Anders als noch in den schwächeren Quartalen der vergangenen beiden Jahre werde die Rezession auch am Arbeitsmarkt Spuren hinterlassen – und die Arbeitslosigkeit in Deutschland ansteigen.

Moderate Preisrückgänge bei Immobilien denkbar


Diese Entwicklung könnte kurz- bis mittelfristig auch den Immobilienmarkt belasten und zu moderaten Preisrückgängen insbesondere in gefragten Großstadtlagen und bei gehobenem Wohnstandard führen. „Wir gehen derzeit fest von einer zweiten Pandemiewelle aus“, so Niedermeier. „Die wirtschaftlichen Folgen werden zwar in dem Fall nicht so stark ausfallen wie noch im Frühjahr, aber die seit einigen Quartalen ohnehin nachlassende Wachstumsdynamik am Immobilienmarkt weiter belasten.“

Märkte zeigen sich bislang unbeeindruckt


Aktuell ist davon allerdings noch nichts zu spüren. So sind nach Zahlen des Verbandes deutscher Pfandbriefbanken die Preise für Wohnimmobilien im zweiten Quartal 2020 um 5,9 Prozent gegenüber dem Vorjahr gestiegen. Zu Jahresbeginn lag die Wachstumsrate mit 6,5 Prozent nur unwesentlich höher. Ein Grund dafür sind nach Ansicht von Niedermeier die diversen staatlichen Unterstützungsmaßnahmen, die den Einbruch des Arbeitsmarkts zunächst abgefedert hätten. Darüber hinaus sei nach wie vor viel freies Kapital im Markt vorhanden, dass im historischen Niedrigzinsumfeld nach Anlagealternativen sucht. „Dieser Treiber des Immobilienbooms wird durch Corona sogar noch länger Bestand haben, da die Europäische Zentralbank zur Eindämmung der Krise ihre geldpolitischen Maßnahmen wieder ausgeweitet hat.“

Keine Blasenbildung bei Immobilien in Sicht


Die Gefahr einer Blasenbildung sieht Niedermeier gleichwohl trotz des starken Preisanstiegs nicht: „Bewährte Indikatoren lassen zwar darauf schließen, dass in den zurückliegenden Jahren vermehrt Risiken eingegangen wurden, von einer Blase für den Gesamtmarkt kann aber keine Rede sein“. Der Grund: Deutsche Privathaushalte sind im internationalen Vergleich nur gering verschuldet und konnten diese in den vergangenen Jahren sogar noch abbauen. Trotz eines deutlichen Anstiegs der Immobilienkredite seit 2017 sind die Ausfallrisiken daher gering. Da die Bautätigkeit zudem hinter der Nachfrage nach Wohnraum zurückblieb, zeigt der Bausektor insgesamt kein Anzeichen einer ungesunden Baukonjunktur, so Niedermeier.

Immobilien als sinnvoller Baustein der Vermögensanlage


Immobilien bleiben somit auch weiterhin ein sinnvoller Baustein für die Vermögensanlage. „Wissenschaftliche Studien zeigen, dass Immobilienanlagen langfristig Renditen erzielen, die vergleichbar sind mit der Anlage in Aktien, aber geringere Schwankungen aufweisen“, erläutert Niedermeier. „Insbesondere in Deutschland spricht vieles für anhaltend steigende Immobilienpreise“. Dazu zählt die wirtschaftliche Stärke vor allem von Großstädten, Deutschlands Attraktivität als Einwanderungsland sowie nachhaltig günstige Finanzierungskonditionen.

Entscheidend für den Erfolg der Anlage sind allerdings noch zwei weitere Faktoren: Zum einen eine gewisse Marktkenntnis, um Lage und Preisklasse der Immobilie beurteilen zu können, zum anderen ein Überblick über den bisherigen Vermögensbesitz. „Selbst die objektiv attraktivste Immobilie macht für einen Anleger nur Sinn, wenn sie in einem ausgewogenen Verhältnis zum Gesamtvermögen steht“, sagt Niedermeier. Eine fundierte Vermögensanalyse hilft, bereits vorab die Konzentration von Risiken zu vermeiden.
 

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